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注文住宅用の土地探しを始める前に決めておきたいこと

注文住宅を建てるなら、まず家族で理想の土地の条件を整理することが大切です。住みたいエリアや生活環境、予算や優先順位を明確にすることで、スムーズに土地探しを進められます。

◇エリアを決める

住みたい街やエリア、生活環境の希望を家族で話し合っておくことは、土地探しをスムーズに進めるうえで非常に重要です。

通勤や通学の利便性を重視するのか、自然に囲まれた環境を優先するのか、閑静な住宅街や憧れのエリアで暮らしたいのかなど、家族それぞれの希望を整理し、「土地探しの条件」として明確にしておくことがポイントです。

たとえば次のような条件が挙げられるでしょう。

◇予算を決める

土地探しを始める際に予算を明確にしないまま探し始めると、理想の土地を見つけても建築費とのバランスが取れず、結果的に家の仕様を妥協せざるを得ない状況に陥ることがあります。

資金計画を立てておけば、全体の費用配分を見通せるため、安心して検討を進められます。さらに、不動産会社に明確な予算を伝えることで、条件に合った土地を効率的に紹介してもらえるようになり、希望に近い物件に出会うまでの時間を短縮できます。

熊本における土地の予算目安

土地代と注文住宅の建築費は、全体予算のうち土地代を25〜30％、建築費を70〜75％ほどに分けるのが理想的とされています。たとえば建築費と土地代の合計で3,500万円を予算とする場合、土地代が約900万円〜1,050万円、建築費が約2,450万円〜2,600万円ほどが目安です。

もちろん、エリアや土地の条件によって価格は変動しますが、この割合を意識することで、建物の品質や間取りに十分な予算を確保しやすくなります。

◇優先順位を決める

優先順位をつけておくと、土地探しの際に迷わず判断でき、理想に近い土地を見つけやすくなります。絶対に譲れない条件と、多少は妥協できる条件をはっきりさせることで、家族全員にとって何が最も重要なのかを整理できます。

通勤・通学の利便性や周辺施設の充実度だけでなく、子育てや教育、転職、老後の生活など、将来のライフプランも踏まえて検討することで、長く快適に暮らせる土地選びがしやすくなります。条件を整理するプロセス自体が、家族の暮らし方を見直す良い機会にもなります。

注文住宅に必要な土地の広さはどれくらい？

注文住宅を建てる際に多くの方が悩むのが、「どのくらいの土地が必要か」です。家族の人数や建てられる家のイメージ、希望する間取りなどから必要な広さをイメージできます。

◇敷地面積の目安

住宅の広さは家族の人数によって目安が変わります。宅面積を決める際は、国土交通省の「居住面積水準」を参考にするのもひとつの手です。

世帯人数	広さ（㎡）	坪数の目安
2人	30～75	9.1～22.7
3人	40～100	12.1～30.3
4人	50～125	15.1～37.8

引用元：厚生労働省 住生活基本計画における「水準」について

必要な広さは家族の人数だけでなく、ライフスタイルでも変わります。在宅勤務をする人がいる場合はワークスペースや専用の部屋を確保すると便利です。また、趣味が多い家庭では、趣味専用のスペースを設けることで快適に過ごせます。

なお、土地の広さによって実現可能な間取りは次の通りです。

土地の広さ	建てられる家のイメージ	間取りの目安
20坪	コンパクトな一軒家	2LDK～3LDK
30坪	一般的な建売住宅の広さ	3LDK、工夫次第で4LDKも可
40坪	広めの住宅プランが可能	4LDK～5LDK

◇土地面積の目安

家を建てるときは、建物の広さだけでなく敷地内に必要なスペースも考えることが大切です。駐車場1〜2台分や玄関までのアプローチ、物置、子どもやペットが遊べる庭などを確保するためには、建物の広さに加えて10〜15坪くらい余裕のある土地があると安心です。

土地の広さに加えて向きや周囲の環境も意識することが大切です。南側に空きがある土地なら日当たりの良い間取りが作りやすく、隣家との距離が十分にある土地ならプライバシーを確保しつつ風通しや採光も調整しやすくなります。

◇建ぺい率と容積率も考慮

土地選びでは、希望する家の広さや間取りだけでなく、「建ぺい率」や「容積率」といった法的な制限も意識することが重要です。これらの数値は、土地に対してどの程度の建物を建てられるかを決める基準であり、設計の自由度や快適な住環境に直結します。

建ぺい率や容積率について詳しく知りたい場合は、その地域の地方自治体や不動産会社へ問い合わせるとよいでしょう。

建ぺい率（建蔽率）

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の占める面積の割合を指し、簡単に言うと、「土地全体に対して建物がどれくらいの面積を使っているか」を示す指標です。

建ぺい率の上限は各地域で都市計画が定められており、住宅地や商業地などの用途地域ごとに建ぺい率の制限が設けられています。用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的や建てられる建物の種類・大きさなどを定めたルールです。

たとえば建ぺい率が50％に設定されている用途地域の場合、土地全体の半分までしか建物を建てられません。この地域で広さ30坪の土地を購入した際に、建てられる建物の面積は15坪までとなります。

ただし、建ぺい率には特例が存在し、防火地域内の耐火建築物など特定条件では制限を受けず敷地全体を建物に使える、あるいは条件によって＋10～20％の割り増しが認められるケースもあります。

容積率

容積率とは、敷地面積に対して建物の「延べ床面積」がどれくらい建てられるかを示す基準です。延べ床面積とは、各階の床面積を合計したもので、容積率を計算する際の基本となります。つまり、容積率は「土地に対して何階建ての建物を建てられるか」を決める目安ともいえます。

容積率には都市計画上の「用途地域」に応じて決められる「指定容積率」と、道路幅が12メートル未満の場合に適用される「基準容積率」の2種類があり、それぞれで定めている容積率は異なります。

80%の容積率が定められている用途地域の場合、敷地面積が100㎡（約30坪）であれば延べ床面積は80㎡（約24坪）までとなります。

なお、容積率にも緩和の特例が存在し、玄関やバルコニー、ロフト、地下室、ビルトインガレージなどは、容積率の計算に含めません。そのため、上限を超えずに建物を広く設計できるケースがあります。

土地の探し方と現地でチェックしておきたいポイント

土地選びでは、情報収集と現地確認の両方が重要です。不動産サイトや会社、ハウスメーカーを活用して条件に合う土地を探すと同時に、現地で日当たりや周辺環境、道路やインフラ状況をチェックすることで、暮らしやすさや将来のトラブルも見極められます。

◇土地の探し方

土地探しにはいくつかの方法があり、それぞれのメリットが異なります。

不動産情報サイトで探す

不動産情報サイトでは、自宅にいながら希望エリアや価格帯を絞って最新情報を手軽に検索できます。24時間いつでも閲覧できるため、忙しい方でも効率よく情報収集できる点がメリットです。

また、不動産会社に相談すると、自分では見つけにくい土地や専門的なアドバイスを得られます。条件や予算に合った土地の紹介だけでなく、資金計画や借り入れの相談も可能で、一般公開前の土地情報を教えてもらえる場合がある点も大きな利点です。

ハウスメーカーや工務店に相談する

ハウスメーカーや工務店に相談する方法では、建物を建てる立場から土地探しをフォローしてもらえます。

土地の規制や条件を踏まえ、希望する家が建てられるかをプロの視点で判断してもらえる点です。特に、土地購入と住宅建築の両方を予算内で実現できるかの判断は、自分や不動産会社だけでは難しいため、大きな利点となります。

土地と建物の予算バランスを考慮した提案が受けられるほか、自社分譲地や独自の情報源を活用できる点がメリットです。

現地を歩いて探す

希望エリアが決まっている場合は実際に現地を歩き、売地を見つけたら看板や近くの不動産会社に問い合わせる方法があります。周辺の雰囲気や生活感を肌で感じられるため、書類だけではわからない騒音やにおい、交通量なども確認できる点が魅力です。

エリアの雰囲気や利便性を実際に体感できる点がメリットですが、必ず見つかるわけではないため、下見ついでに行うのがおすすめです。

◇現地でチェックしておきたいポイント

条件に合った土地を見つけるためには、現地に足を運んで周辺環境や日当たり、道路やインフラの状況などを直接確認する必要があります。暮らしやすさや将来のトラブルの可能性も見極められます。

周辺環境

現地で実際に歩きながら、買い物施設や病院、学校までの距離はもちろん、騒音や匂い、治安の状況も体感してみましょう。特に交通量の多い道路やゴミ集積場の近くは、日常生活に影響する可能性があるため注意が必要です。

また、近隣の建築計画や隣地の状況も確認し、日当たりやプライバシーを確保できるかを考慮すると安心です。子どもがいる、あるいは将来的に子どもを持つ場合は、保育園や学校までの距離や通学路の安全性も重要なポイントです。

車だけでなく電車やバスを利用して実際に行くことで、買い物のしやすさや駅までの所要時間など、現地ならではの情報に気づくことができます。

さらに、昼夜や平日・休日に訪れて騒音や人の流れを確認したり、近隣住民に話を聞いたりすることで、見ただけでは分からない生活環境や住民の人柄も把握できます。

土地の形状

土地の形状は整形地と不整形地に分かれ、家の規模や間取りに影響します。

整形地は正方形や長方形の土地で、設計の自由度が高く、間取りの工夫がしやすいのが魅力です。しかし、多くの人が整形地を狙うため、価格が高くなりやすく、すぐに売れてしまう点には注意が必要です。

一方、不整形地は三角形や台形、旗竿地などの形状で、特殊な間取りやデッドスペースの発生が課題となることがあります。しかし、日当たりが良い場所や価格が比較的安い土地に出会える可能性もあります。

それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、自分に合った土地を選ぶことが大切です。

高低差

低い土地では、大雨による浸水を防ぐために道路と同じ高さにする盛土工事が必要になる場合があります。一方、高い土地では、崩れないように斜面を安定させる擁壁工事が求められることもあります。

このような造成工事や擁壁の設置には追加費用がかかるほか、排水や隣地との境界に関するトラブルのリスクも考慮しなければなりません。そのため、土地を購入する前には必ず現地を訪れ、高低差や周辺地形を確認しておくことが大切です。

境界線

隣地との境界が曖昧な土地は、購入後に近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。そのため、土地を選ぶ際には、まず登記簿や確定測量図、境界標の有無を確認し、境界がはっきりしていなければ売主に境界確定測量を依頼することが大切です。

また、塀や垣根などの越境物がないかもチェックし、必要に応じて仲介業者や専門家に相談すると安心です。特に境界線上に塀がある場合は共有扱いとなるため、勝手に撤去や修繕はできません。

土地購入前にこうした点をしっかり確認しておくことで、後々のトラブルを防ぎ、安心して家づくりを進めることができます。

災害リスク

土地を選ぶ際には、災害リスクの確認も非常に重要です。市区町村が公開しているハザードマップを活用することで、洪水や地震、津波、高潮、内水、土砂災害など、さまざまな自然災害の危険度を事前に把握できます。

過去にどのような災害が起きたかも確認しておくと安心です。災害リスクの高い土地では、建物の耐震・制震構造を取り入れるほか、地盤調査に基づいた地盤補強工事を行うことで、安心して長く住める住宅環境を整えることができます。

地盤

建物を安全に建てるためには、土地の地盤の強さを事前に確認することが非常に重要です。もし地盤が軟弱な場合は、地盤改良工事が必要となり、高額な費用がかかることもあります。

地盤の強さを確認する方法としては、売主の承諾が得られれば、土地購入前に地盤調査を実施するのが確実です。承諾が得られない場合でも、自治体のハザードマップや古地図、地質データなどを参考にして土地の状況を把握しておくことが大切です。

道路

土地に接する道路の長さや幅も、注文住宅を建てるうえで重要なポイントです。建築基準法では、建物は道路に2m以上接している必要があるからです。また、前面道路の幅が4m未満の場合は、建物を道路側に後退させる「セットバック」が求められます。

加えて、前面道路が公道か私道かも確認が必要です。私道に面している場合、新築工事には近隣住民の許可が必要になることがあり、トラブルを避けるため事前の確認が大切です。

インフラ

水道・電気・ガスなどのインフラが未整備の場合、接続工事や各種手続きに追加費用が発生し、予算全体に影響する可能性があります。

また、インターネット環境など日常生活に直結する設備もチェックしておくと安心です。インフラの状況を事前に把握しておくことで、購入後に余計な出費や手間が発生するのを避け、快適な生活を始めやすくなります。

注文住宅用の土地を購入する流れ

注文住宅用の土地を購入する際には、物件選びから契約、住宅ローンの手続き、引き渡しまで、いくつかのステップがあります。それぞれの手順や必要な準備を理解しておくことで、スムーズに購入を進めることが可能です。

◇1. 買い付け

購入したい土地が見つかったら、まず「買付証明書」を売主や仲介の不動産会社に提出します。これは購入の意思を示す書類で、購入希望価格や物件情報、手付金や支払い方法、特約などを記載します。

提出時には署名や捺印が必要ですが、金銭のやり取りは発生せず、印鑑も認印で問題ありません。買付証明書を提出することで、土地を仮押さえでき、契約まで優先的に交渉できます。

ただし、値下げ希望を記載した場合は、他の購入希望者の動きによって優先順位が変わることもあります。撤回する際のペナルティはなく、提出前に不動産会社と相談して条件を確認することが重要です。

住宅ローンを組む場合

土地売買契約前に、住宅ローンの事前審査を申請しておきましょう。住宅ローンの事前審査で承認されれば、本審査でも同額を借りられる可能性が高くなります。

買付証明書提出前後のタイミングで、金融機関を2～3行に絞って事前審査を行うのが一般的で、特に複数の買付希望者がいる場合は有利になります。

◇2. 契約

土地売買契約では、まず土地価格の5～10％を手付金として現金で支払い、仲介手数料の一部も同時に支払います。契約までの期間は買付証明書提出から1週間～10日程度しかないため、住宅ローンの事前審査など必要手続きを事前に進めておくことが重要です。

契約直前には宅地建物取引士による「重要事項説明」が行われます。書類の内容を事前に確認して面積や接道義務、契約解除時の手付金返還などを把握しておくと安心です。説明後に手付金・印紙代を支払い、契約書に署名捺印して契約を締結します。

契約後は住宅ローンの本審査に進み、必要書類を提出して審査を受けます。本審査通過後、金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を結び、借入金額や返済条件を確定させます。金融機関ごとに契約締結のタイミングルールがあるため、事前に確認しておくことが大切です。

◇3. 引き渡し

金消契約が終わると、土地の引き渡しに進みます。この際、残金の支払い（決済）、ローン実行、登記申請、諸経費の精算などを同日に行います。手続きは買主・売主・司法書士が金融機関に集まって行うのが一般的で、平日に実施されます。

決済では、住宅ローンで借りたお金を自分の口座に受け取り、売主に残金を振り込むなどの手続きを行い、その後所有権移転の登記を司法書士が行います。すべて完了すれば土地は正式に自分たちのものとなります。なお、土地契約から引き渡しまでにかかる期間は、通常1～2か月ほどです。

◇土地購入で必要になる書類一覧

土地を購入する際には、契約やローン手続きなどでさまざまな書類が必要になります。以下にまとめましたので、できるだけ事前に準備しておくと安心です。

フロー	書類	用途
買付証明書提出前後	建物プラン・見積書	土地先行融資やつなぎ融資の申し込み時に使用
土地売買契約時	本人確認書類（免許証・パスポート）	契約で本人確認に使用
	実印（印鑑証明書）	売買契約書への署名捺印
	住民票	契約時に住所確認として提出
	健康保険証	本人確認の補助として使用
住宅ローン本審査・金消契約	通帳	ローン振込先や支払い確認に使用
	実印（印鑑証明書）	金消契約書への署名捺印
	源泉徴収票・納税証明書	収入証明として提出
	建物プラン・見積書	ローン審査・契約内容確認に使用

こんな土地は要注意！注文住宅用の土地選びでチェックしておきたいポイント

土地を購入する際は、「建築条件付き土地」や「古家付き土地」といった条件付きの物件を目にすることがあります。それぞれに特徴や注意点があり、理解しておくことで後悔のない土地選びにつながります。

◇建築条件付き土地

建築条件付き土地とは、土地購入の際に「決められた施工会社と契約して家を建てること」が条件となる土地を指します。

多くの場合、土地契約後3カ月以内に家の間取りや仕様をほぼ決め、指定された施工会社と請負契約を結ぶ必要があります。この条件付き土地は「売建住宅」とも呼ばれ、土地と建物をセットで購入する仕組みです。

最大の制約は建築会社が指定されていることです。他の建築会社と比較検討できず、施工品質や工法に不安があっても選べない場合があります。また、契約期間は通常3カ月程度と短く、その期間内に家族で間取りや仕様を決定する必要があるため、じっくり検討したい人にはプレッシャーになる可能性があります。

一方で、建築条件付き土地（売建住宅）は建物の自由度が高く、間取りやデザインを家族の希望に合わせてカスタマイズできます。さらに、建物の仲介手数料が不要なため、その分を設備や品質向上に活用できます。

◇古家付土地

古家付き土地とは、築年数が経過し資産価値が低い住宅が建っている土地のことを指します。中古住宅とは異なり、主に「土地」として販売されるのが特徴です。一般的に築20年以上の木造住宅が該当し、更地よりも価格が安く設定されることが多い傾向にあります。

古家付き土地の魅力は、周辺相場より手頃な価格で購入できる点に加え、既存の建物を参考に日当たりや建物配置を具体的にイメージしやすいことです。ただし、古家の解体費用は買主の負担となり、地中から埋設物などが見つかれば追加費用が発生する可能性もあります。

また、建物の状態が良ければリノベーションして住む選択肢もあります。とはいえ、改修内容によっては新築と同程度の費用がかかることもあるため、購入前に住宅診断（ホームインスペクション）を行い、必要な修繕費や耐震性を確認しておくことが大切です。

◇相場と比べて安すぎる土地

土地が周辺相場より極端に安い場合は、何らかのリスクや制約が隠れている可能性があります。例えば、地盤が弱く追加工事が必要であったり、古屋の解体費用がかかる、過去に事故や事件があった、法律や形状の制約で希望の建物が建てられないなどです。

また、浸水想定区域や崖の近さなど、安全面での注意点も価格に影響していることがあります。購入を検討する際は、不動産業者に理由を確認し、周辺相場と比較しながら慎重に判断することが大切です。

ただし、土地自体に問題がない場合でも、所有者の事情によって相場より安く販売されることがあります。典型例としては、相続で一定期間内に売却して現金化する必要がある土地や、企業が決算期までに売却する必要がある土地などです。

こうした場合、売却や現金化の期限が決まっているため、価格が相場より低めに設定されて売りに出されることがあります。